실거주 안 하는 외국인은 수도권 주택 못 산다, 토지거래허가 1년 연장 정리

2026년 8월 26일부터 외국인이 서울을 비롯한 수도권에서 주택을 사려면 지자체의 토지거래허가를 받아야 하고, 산 뒤 2년 동안 그 집에 실제로 거주할 수 있어야 합니다. 정부가 외국인의 투기성 주택 거래를 막기 위해 지난해 지정했던 규제를 1년 더 연장한 것입니다. 강북·수유동을 포함한 서울 전역이 대상이라 핵심만 정리했습니다.

어디가, 언제까지 대상인가

국토교통부는 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 지정 기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년입니다. 서울은 전역이 포함되므로 강북구 수유동도 이 구역에 들어갑니다.

외국인이 주택을 살 때 무엇이 달라지나

허가구역 안에서 외국인이 주택을 사려면 세 가지가 따라붙습니다. 첫째, 지자체의 토지거래허가를 받아야 합니다. 둘째, 취득한 뒤 2년 동안 그 집에 실거주할 수 있어야 허가가 나옵니다. 실거주하지 않을 목적이면 허가가 거부되어 사실상 거래가 막힙니다. 셋째, 거래 시 해외 자금의 출처와 비자(체류자격) 유형을 신고해야 하며, 불법 해외자금 반입이나 탈세 혐의가 적발되면 관계기관을 통해 해외 당국에 통보됩니다. 허가 대상 주택에는 단독주택, 다중주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함됩니다.

내국인 거래에는 적용되지 않습니다

오해하기 쉬운 부분입니다. 이 규제는 외국인을 대상으로 한 것이라, 내국인끼리의 일반 주택 매매에는 이 토지거래허가나 2년 실거주 요건이 적용되지 않습니다. 강북·수유동에서 내국인이 집을 사고파는 경우는 평소와 같습니다. 다만 매수인이 외국인인 거래라면 위 절차를 미리 확인하셔야 합니다.

정리하면

정부가 지난 1년간 이 규제를 시행한 결과 수도권 외국인 주택 거래가 27% 줄었고, 그 효과를 이어가기 위해 1년을 더 연장했습니다. 서울 전역이 대상이므로 강북·수유동 물건도 외국인 매수 문의가 있다면 실거주 요건과 허가 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 내국인 거래는 영향이 없습니다. 관련해 궁금한 점이 있으면 편하게 문의 주세요.

이 글은 국토교통부가 정책브리핑(www.korea.kr)과 보도자료로 안내한 외국인 토지거래허가구역 지정·연장 내용을 바탕으로 정리했습니다. 2026년 8월 기준이며, 지정 기간은 1년 단위로 이후 시장 상황에 따라 재지정·해제될 수 있습니다.

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