전세 계약 전 등기부부터, 보증금 안전 체크리스트

안녕하세요. 수유동 가오리역공인중개사사무소 대표 조영환입니다.

전세나 월세 계약을 앞두고 "보증금을 안전하게 지킬 수 있을까" 걱정하시는 분이 많습니다. 몇 가지를 순서대로 챙기면 대부분의 사고는 미리 막을 수 있습니다. 계약 전부터 입주 당일까지 순서대로 정리해 보겠습니다.

집을 계약하기 전에 등기부등본을 떼어 그 집에 걸려 있는 권리를 봅니다. 근저당(대출)·전세권·가압류·신탁 같은 것이 나보다 앞서 있으면, 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 갑니다.

특히 다가구주택은 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계도 사실상 앞순위입니다. 등기부에는 다른 세입자 보증금이 나오지 않으므로, 전체 보증금 규모를 집주인에게 확인하는 것이 중요합니다.

계약서를 쓸 때는 등기부상 소유자와 계약 상대가 같은 사람인지 신분증으로 확인합니다. 대리인이라면 위임장과 인감을 확인합니다. 보증금·기간·수리 책임 등 조건은 특약으로 분명히 적어 두는 것이 좋습니다.

보증금을 지키는 가장 기본은 두 가지입니다.

- 전입신고 + 실제 거주(점유) : 다음 날 0시부터 '대항력'이 생겨, 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 때까지 계속 살 권리를 주장할 수 있습니다.

- 확정일자 : 확정일자를 받아 두면, 경매 시 배당에서 순위를 인정받아 '우선변제'를 받을 수 있습니다.

이 둘은 잔금 치르고 입주하는 날 바로 처리하는 것이 안전합니다. 늦어지는 사이에 집주인이 대출을 새로 받으면, 그 근저당이 내 순위보다 앞설 수 있기 때문입니다.

전세라면 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증에 가입하는 방법이 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다. 가입 요건과 한도는 시점에 따라 달라지므로, 계약 전에 가입이 가능한 집인지 미리 확인하시는 것이 좋습니다.

보증금이 일정 금액 이하이면, 선순위 권리보다도 먼저 일정액을 돌려받을 수 있는 '최우선변제' 제도가 있습니다. 다만 적용 기준 금액은 지역과 시점에 따라 다르므로, 내 보증금이 해당되는지는 현행 기준으로 확인해야 합니다.

전세·월세에서 보증금을 지키는 핵심은 순서입니다. ①계약 전 등기부로 선순위 확인 → ②계약 시 소유자·조건 확인 → ③입주 당일 전입신고와 확정일자, 여기에 ④가능하면 반환보증까지. 이 순서만 지켜도 대부분의 위험은 크게 줄어듭니다.

수유동·강북구에서 전세나 월세를 알아보고 계시다면, 계약 전 등기부와 선순위를 함께 확인하시길 권합니다. 궁금한 점은 편하게 문의 주세요.

가오리역공인중개사사무소

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